Por Maria Izabel Castro*
A regularização fundiária de imóveis situados em áreas históricas, como o Centro do Rio de Janeiro, enfrenta entraves significativos, oriundos de um arcabouço normativo que, embora voltado à preservação do patrimônio cultural, impõe exigências excessivas e, em muitos casos, de difícil ou até impossível cumprimento, tanto no processo de titulação quanto nas obrigações acessórias relativas à conservação física e estética dos imóveis.
Essa situação compromete não apenas a viabilidade da regularização jurídica da propriedade, mas, também, repercute diretamente na estagnação ou na depreciação do valor de mercado desses bens.
A legislação urbanística e os regramentos específicos de proteção patrimonial (como tombamentos federais, estaduais ou municipais) impõem aos proprietários obrigações técnicas e financeiras que, muitas vezes, desconsideram a realidade socioeconômica dos imóveis e de seus ocupantes, principalmente em regiões historicamente degradadas. A exigência de restauração segundo padrões arquitetônicos rigorosos, a proibição de alterações estruturais e a dificuldade de obtenção de licenças e autorizações para uso comercial ou habitacional transformam esses imóveis em ativos inviáveis do ponto de vista mercadológico.
No caso do Centro do Rio, com uma vasta vacância imobiliária em imóveis comerciais, a situação agrava a desvalorização venal dos bens e contradiz a base de cálculo atualmente adotada pelo poder público para fins tributários. O sistema da Planta Genérica de Valores (PGV), ao não refletir a perda real de valor de mercado dessas edificações, gera uma sobrecarga fiscal desproporcional e potencialmente inconstitucional, contrariando os princípios da capacidade contributiva e da justiça fiscal.
Além disso, o processo de regularização fundiária enfrenta obstáculos burocráticos que impedem a titulação efetiva dos imóveis, seja por conflitos registrais, ausência de documentação histórica compatível com as exigências legais ou pela inexistência de políticas públicas integradas entre os órgãos de patrimônio, urbanismo e fazenda. Essa falta de articulação interinstitucional perpetua a informalidade fundiária e afasta potenciais investimentos na reabilitação urbana das áreas centrais.
É urgente, portanto, a revisão do modelo normativo de regularização e conservação do patrimônio edificado, com vistas à criação de instrumentos jurídicos e fiscais que promovam a revalorização sustentável desses bens, respeitando sua função social e viabilizando seu uso adaptado à realidade contemporânea. Tal revisão deve considerar mecanismos como incentivos tributários, flexibilização de exigências técnicas mediante compensações e um novo modelo de PGV que reflita, de forma fidedigna, a real situação socioeconômica das áreas degradadas.
*Advogada imobiliarista, especialista em regularização de imóveis urbanos e históricos. Também é comerciante e líder do movimento União pelo Centro.
